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搜房网房天下出品:2014合肥楼市白皮书
2015-01-09 09:50:06   来源:来源:孟州网-孟州日报综合   评论:0 点击:

 

■2014年合肥市商品房成交总述

根据合肥搜房网数据监控中心监测显示,2014年合肥市九大区房地产市场商品房累计成交136486套,成交面积12060934平米。其中住宅类商品房成交91072套,成交面积达9285922平米;此外商业类商品房成交23047套,办公类商品房成交9285套,其他类商品房成交13084套。九大区住宅成交前三的区域为,滨湖区18197套,庐阳区13238套,瑶海区11321套。另外,北部组团住宅类商品房成交19405套,西南组团住宅类商品房成交8409套。


据统计,2014年合肥九大区商品房成交136486套,同比上涨33.58%。其中住宅商品房成交91072套,同比下降14.49%,占商品房总成交量66.73%;成交面积928.59万平方米,同比下降13.74%。九大区住宅成交均价7716.97元/平方米,同比上涨10.97%。北部组团住宅成交均价5157.38元/平米,西南组团住宅成交均价6419.78元/平米。

此外商业类商品房成交12672套,占比16.89%,同比上涨142.57%,主要受新站区京商商贸城较高的成交量所致;办公楼商品房成交4843套,占比6.80%,同比下降6.16%;其他商品房成交6783套,同比上涨33.58%,占比9.59%。总体来说,2014年商业类商品房大幅上涨,住宅类、办公类商品房同比均有不同幅度的下降。

数据来源:合肥搜房网数据监控中心

2014年全国房地产市场逐渐进入调整期,2月农历新年后,部分一线城市呈现出销量与房价双双走低的情况。随着市场预期的转变,房地产投资增速明显下滑,市场成交出现下行,作为二线城市合肥,滞后一线城市出现上述情况。“两会”召开后,楼市分类调控与行政干预减弱的“声音”逐渐放大,随即限购、限贷手段逐步退出放松,并通过公积金、财政补贴、利率下调等多轮政策刺激房地产市场的需求,稳定住房消费。

从合肥房地产市场来看,2014年合肥九大区“量跌价涨”,住宅成交量同比下降14.49%,房价同比上涨10.97%。.成交量虽有下行趋势,但并未出现持续性走低以及大幅的波动。究其原因:一方面,市场拥有一定的基础需求量。另一方面,品牌新盘与刚需项目的入市能够持续推动成交。房价方面,由于高价位项目较大的成交占比以及房价上涨的预期存在,房价同比涨幅再超10%。

■2014年合肥住宅类商品房成交量及房价趋势分析

1.住宅类商品房成交量:走势整体下行,逐渐趋于稳定

2014年合肥市区住宅成交91072套,同比下降14.49%,月均成交7589套。全年整体走势下行,并逐渐趋于稳定。细分住宅成交量走势,主要分为5个阶段:

数据来源:合肥搜房网数据监控中心

第一个阶段(1-2月),2013年末住宅成交高涨的趋势,“惯性”持续至2014年1月份,1月合肥九大区住宅成交8510套较为稳定。进入2月,春节假期的原因,市场成交呈现“假期性”下降,而假期结束后,房地产市场下行的预期信息逐渐弥漫。

第二阶段(3-4月),不同于2013年3月(成交11470套)、4月(成交9581套),2014年3月、4月住宅成交量同比大幅下降,分别成交8837套、8637套,基本持平2013年月均8875套的宅交量,楼市整体表现稳定,但摘下“金三银四”的旺季头衔。

第三阶段(5-8月),5月合肥楼市“高开低走”,上半月单周宅交量超2000套,下半月周均宅交量仅1531套,而“红五月”成为2014年楼市的第一次“拐点”。6-8月住宅成交量走势小幅波动,基本稳定在7千多套。

第四阶段(9-10月),市场下行趋势暂未止步,房企预期逐渐下降,7、8月合肥市区住宅实际开盘量仅2312套、3381套,远低于3-6月的月均7983套,市场供给量急剧下降,直接导致9、10月住宅成交量大幅下降,出现2014年楼市的第二次“拐点”,9月成交6882套,10月则险些跌破6000套“大关”。9月末,央行出台的“930”房贷新政,但并未在合肥各商业银行全面执行,因此对于市场成交、需求释放的影响力不大。

第五阶段(11-12月),11月多家品牌新盘,如瑶海万达广场、宝能城,在开盘后的迅速备案,大幅抬高当月住宅成交量。11月合肥市区住宅成交7850套,止跌反弹逼近8千套。另外,11月22日,央行宣布降息,房贷利率约相当于之前的94折,部分市场需求释放,也成为11月宅交上涨的主要原因之一。年末各房企冲刺销量,12月住宅成交量“稳中有升”,最终定格在8311套。

搜房网观点:除2014年1月、2月外,3-12月合肥住宅成交量同比均下降。究其原因:一方面,全国房地产市场的下行,促使房企、购房者的心理期望下降,房企由于销售遇阻而产生资金链问题,而购房者的观望氛围逐渐弥漫。另一方面,2013年合肥楼市大热,透支部分置业群体的购买力,不仅抑制楼市投资欲望,也加剧刚需、改善群体的观望情绪。11月末央行降息,加上多品牌新盘、大盘入市,直接刺激部分需求释放。目前,市场蓄客、库存去化仍存在压力,楼市暂未全面回暖迹象。

2.住宅类商品房价格:2014年合肥九大区同比涨10.97% 房价破八千

2014年合肥九大区房价7716.97元/平方米,同比上涨10.97%。11月房价首破8千元/平米,从“破7千”至“破8千”,历史21个月。2014年合肥九大区房价走势可划分为4个阶段:

数据来源:合肥搜房网数据监控中心

第一阶段(1月-2月),2014年1月房价继续上涨,由于2013年末楼市大热,带动大量高价位房源的成交量上涨。其中滨湖新区的万科蓝山,庐阳区的万科森林公园等,成为助推1月房价上涨的主要项目。2月受春节假期影响成交虽出现下降,但高价位房源成交占比较大,房价再次大幅攀升,冲破7700元/平米,滨湖新区的保利拉菲公馆、政务区的文一名门首府等项目的热销抬高整体房价。

第二阶段(3-4月),3-4月大量刚需价位房源入市与备案,房价出现明显回落,而合肥房价的变化,仍然保持着“刚需房与高价房成交占比决定房价涨跌”的特点。蜀山区的加侨悦山国际,高新区的海亮九玺,经开区的绿地滨湖国际花都,新站区的长虹世纪荣廷等项目的劲销,拉低3-4月合肥市区的整体房价。另外,4月中指院发布“百城房价”,合肥18个月房价连涨的“神话”终结。

第三阶段(5-9月),这一阶段合肥九大区住宅成交量保持稳定,单月宅交7千套以上,直接控制房价的涨跌幅度。5-9月房价基本在7600元/平米上下小幅波动。刚需价位房与高价房成交占比的稳定,也是房价持续稳定的主要原因之一。

第四阶段(10-12月),10月开始房价逐渐向高位偏移,逼近8千元/平米,并在11月突破8千。这一阶段多高价位新老盘入市,项目较高的成交量抬高整体房价,如10月的海亮红玺台;11月的保利香槟国际、万科森林公园、中海滨湖公馆;12月的瑶海万达广场、保利海上五月花。

搜房网观点:2013年3月房价首破7千元/平米,2014年11月房价首破8千元/平米,两年房价均保持10%的同比增长率,房价整体难觅下行趋势。目前,合肥房价仍然保持“刚需价位房与高价位房成交占比影响房价”的特点,一旦刚需房源成交量减少或刚需“价格线”抬高,房价呈现必然上涨的趋势。综合上述,短期内刚需“价格线”难以降低,而刚需房源的成交量又主要由稳定的“有效需求”决定,在整体下行的背景下,难以抑制房价上涨。

3.住宅类商品房库存:2014年住宅库存量持续波动 去化仍存压力

数据来源:合肥搜房网数据监控中心

2013年以来合肥九大区住宅库存量逐渐走低,并趋于稳定。进入2014年住宅库存量持续波动,2-4月住宅库存量开始攀升,5、6月库存处于制高点,7-9月随着市场供给量大幅减少及稳定的宅交量,库存逐渐走低。10月随着宝能城等大体量盘入市,库存再次攀升。11-12月市场较好的去化表现,促使住宅库存量连续两月下降。整体来看,以2014年月均7589套的宅交量来计算,库存去化周期需5-6个月,但由于目前市场蓄客压力的存在,库存去化仍存在一定的压力。

从合肥九大区住宅库存量来看,截止12月末,滨湖区住宅库存量8889套,居九区之首。第二阶梯,庐阳区、瑶海区、包河区库存量分别为5003套、4451套、4045套。第三阶梯,蜀山区、经开区库存量分别为3827套、3867套。参考区域月均住宅成交量,上述6区的去化周期在5-6个月。第四阶梯,高新区住宅库存量2879套。第五阶梯,政务区、新站区库存量分别为1783套、1031套。高新、政务、新站3区的去化周期为3-4个月。

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