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搜房网房天下:2014年合肥楼市白皮书之开盘报告
2015-01-09 08:46:09   来源:来源:孟州网-孟州日报综合   评论:0 点击:

 

■2014年合肥市商品房开盘总述

根据合肥搜房网数据监控中心监测显示,2014年合肥九大区共开盘加推324场,较2013年的404场减少80场,同比下降19.80%。其中住宅类开盘加推281场,同比下跌22.80%;别墅类开盘加推5场,同比下跌50%;写字楼开盘加推12场,同比上涨20%;商业类开盘加推24场,同比上涨20%。2014年住宅类开盘加推69027套,同比下降8.99%。其他4县1市(长丰县、肥东县、肥西县、庐江县、巢湖市)共计开盘96场。排除多次加推,2014年合肥市共有154个项目入市,其中住宅有135个项目。

数据来源:合肥搜房网数据监控中心

2014年合肥楼市总体开盘场次同比大幅下降,其中住宅项目开盘场次同比减少83场;别墅项目开盘同比减少5场;写字楼项目开盘同比增加2场;商业项目开盘增加34场。住宅类商品房为合肥房地产市场的主要物业形态,是楼市冷暖的重要指标,而住宅类商品房的开盘情况反应了市场的实际供给量。2014年上半年楼市整体开盘情况要好于下半年,由于整体市场下行的趋势,催生房企对下半年市场预期下降,再加上蓄客、库存压力的持续不减,下半年供给逐渐走低,进而又导致成交量的进一步走低。

■2014年合肥住宅开盘281场 下半年开盘场次回落渐趋稳

据搜房网数据监控中心统计,2014年合肥九大区共开盘加推324场其中,住宅类项目总计开盘281场,月均开盘约23场。2014上半年,除了2月、5月的单月开盘场次低潮期,1、3、4、6月的开盘场次数均保持在35场。但从2014年7月以后,市场开盘场次大幅下降,仅“金九”超30场,其余5个月均为超过30场,而在年末11月、12月开盘场次略有回升。2014年合肥九大区开盘场次整体趋势:“高开低走,逐渐趋稳”,这也充分说明了“市场下行导致预期下降”的楼市特点。

数据来源:合肥搜房网数据监控中心

2014年上半年3、4月恰逢“市场下行”声音弥漫之际,直接导致“金三银四”预开盘量走低。在5-8月的市场供需调整后,业内对“金九银十”预期高涨,但在9、10月住宅成交量连续下跌的背景下,实际开盘场次远低于预开盘场次。随后年末11月、12月,预期开盘次数迅速回落,市场预期进一步下降。究其原因,主要涉及两方面:一方面,2013年楼市大热,透支部分刚需与投资置业群体,造成2014年整体需求量的下降,从而影响房源的入市预期与节点。另一方面,2014年“取消限购””松绑限贷”等政策较多,增加了置业者的观望情绪,进一步加剧需求减少,导致市场库存积压、蓄客乏力,进而多项目减量或延迟开盘。

■2014年合肥住宅开盘69027套 开盘价1-6月连涨攀升7-12月持续波动

2014年合肥九大区住宅共开盘69027套,月均开盘5752套。6月开盘8480套居全年之首,上半年3月、5月、6月住宅开盘量均超过8千套,下半年仅9月开盘量在7711套,其余5月均低于5千套。10-12月住宅开盘量逐渐稳定在4600-5000套。从合肥九大区住宅开盘均价来看,整体走势趋涨。上半年,开盘均价从年初7500元/平米上下不断攀升至6月最高点8513元/平米,进入下半年,住宅开盘均价持续波动,最终定格在12月的8189元/平米。

2013年合肥九大区住宅开盘量明显高于2014年,2014年推盘69027套,同比下降8.99%。受其推量影响,上半年7500元/平米以上的住宅入市量占比超5成,成为开盘均价不断攀升的主要原因之一。下半年,由于多大体量刚需价位项目阶段、集中入市,导致住宅开盘价格持续波动,如10月的宝能城1600套(开盘价7579元/平米);12月的华邦蜀山里703套(开盘价7767元/平米)、文一名门学府608套(开盘价7399元/平米等。

数据来源:合肥搜房网数据监控中心

■高新区住宅开盘50场居九区之首 西南某盘全年加推10场

从区域开盘场数来看,高新区以开盘50场居九区之首,经开区、庐阳滨湖区分别以49场、40场位居第二、第三。四大老城区(蜀山区、庐阳区、包河区、瑶海区)共开盘113场,而五大新区(高新区、经开区、政务区、新站区、滨湖区)共开盘148场。2014年经开区、高新区、庐阳区、包河区、滨湖区楼市项目较为活跃。另外,九大区之外的县区组团共计开盘96场,其中住宅开盘89场,随着城市外延发展,像北城这样的区域楼市逐渐升温。

数据来源:合肥搜房网数据监控中心

从区域开盘量来看,滨湖区开盘14022套居九区之首,经开区、庐阳区分别以9690套、9362套位居第二、第三。四大老城区(蜀山区、庐阳区、包河区、瑶海区)共计开盘30202套,而五大新区(高新区、经开区、政务区、新站区、滨湖区)共计开盘38825套。另外,据不完全统计,2014年县区组团开盘19509套。由于城市的快速发展以及土地或成本等因素,一环、二环内多为商业地产与改善型住房,而多数刚需住宅项目集中在二环之外的新区,这也成为新区整体开盘量高于老城区的主要原因之一。相比2013年,庐阳区与滨湖新区的推量同比基本持平,蜀山区、瑶海区、高新区、经开区实际入市量下滑,主要两方面原因:一方面,多刚需热盘项目进入尾声,推量不足;另一方面,市场下行、蓄客压力导致推盘延迟与减量。2014年,包河区、新站区实际入市量增加,主要受区域关注度上升以及房企相继进驻的影响。

在2014年合肥楼市中,部分开发商选择多次加推。据统计,2014年开盘场数在5场以上(含5场)有23家,而开盘数量在7场以上(含7场)有8家,西南组团的禹洲天境全年开盘加推多达10场,居各项目加推场次之首,几乎每月1加推。少量多场的开盘模式,不仅可保持项目在楼市中的曝光度,而且在市场下行的情况下,准确判断市场,及时改变节点。2014年“售罄”“日光盘”“千人抢房”等开盘热词几乎绝迹,由于市场下行,多数项目蓄客量不满,很难再现上述开盘热销现象,仅有少数大体量新盘入市取得热销成绩,而楼市中也不乏“暗自开盘”“闭门开盘”的项目。

■需求低难推高供给 品牌刚需盘、纯新大体量盘仍是楼市热点

2014年合肥房地产市场有所下行,多数项目的入市并没有取得较高的去化率,同时蓄客量走低、蓄客周期拉长等现象,也不断拉低市场预期,难以推动整体成交的上涨。但也不乏销售稳定、入市频繁的项目,这也催生2014年合肥楼市开盘情况的2大特点:第一,大体量纯新盘入市后的去化率较好。主要以蜀山区的加侨悦山国际,滨湖区的合肥万达文化旅游城二期、中海滨湖公馆、宝能城,东城的禹洲中央广场,蜀山区的华邦蜀山里为代表,而品牌、产品、电商、价格等因素成为上述项目热销之基础。第二,品牌房企及刚需项目保持1月或2月1加推的频率,在保持项目曝光度的同时,以品牌、价格优势占据市场份额。如高新区的保利梧桐语、祥源城,瑶海区的保利东郡、瑶海万达广场,新站区的长虹世纪荣廷、华润熙云府等。

 

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